Главная | Обобщение судебной практики по аренде земельных участков

Обобщение судебной практики по аренде земельных участков

За два месяца до истечения срока договора муниципалитет уведомил арендатора о том, что срок действия договора продлен не будет, поскольку указанный земельный участок, предназначенный для строительства, не использован в течение установленного срока.

Рекомендуем к прочтению! образец закрытого завещания 2017

В ответном письме арендатор просил продлить срок действия договора аренды на три года, ссылаясь на положения статьи В частности, в мае года было получено разрешение на строительство, заключены договоры с проектными и строительными организациями. Не урегулировав спор в досудебном порядке, арендатор обратился в суд с требованием о понуждении муниципалитета к заключению договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Первая кассация, напротив, отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что совершенные арендатором действия по заключению договоров и выполнению начальных работ не свидетельствует о наличии оснований для заключения нового договора. ВС направил дело на новое рассмотрение. По мнению суда, в данном деле нижестоящие суды должны были проанализировать на соответствие критерию добросовестности как действия арендатора, направленные на строительство, так и действия органов власти по отказу в продлении договора аренды.

Стоит отметить, что указанная позиция в целом основана на нормах законодательства и судебной практике. Президиум ВАС РФ посчитал, что оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права подлежат отмене в части удовлетворения требования общества, поскольку суды не учли следующее.

Исходя из пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Пунктом 1 статьи ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Удивительно, но факт! Такое положение может быть обусловлено необходимостью легитимизации правообладания и объекта права и возникновением связанных с этим разногласий между субъектами этих правоотношений.

Из изложенного следует, что, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума от Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с покупкой находящихся на нем объектов недвижимого имущества стало муниципальное образование, у судов не имелось оснований для удовлетворения заявленного обществом требования о расторжении договора аренды.

Удивительно, но факт! В настоящее время на постановление Арбитражного суда Поволжского округа от

В удовлетворении требования управления о взыскании с общества арендных платежей за период после возникновения права муниципальной собственности на объекты недвижимого имущества суды отказали правомерно.

Президиум ВАС РФ посчитал возможным принять по делу в соответствующей части новый судебный акт - об отказе обществу в удовлетворении иска о расторжении договора аренды земельного участка от Следует отметить, что не всегда суды при разрешении споров исследуют обстоятельства, связанные с переходом права собственности на объекты недвижимости.

Домашний очаг

Так, решение суда о взыскании с предпринимателя в пользу комитета имущественных отношений и территориального планирования администрации муниципального образования "Кандалакшский район" задолженности по договору аренды земельного участка подлежало отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение, поскольку суд не исследовал обстоятельства, связанные с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

Кассационная инстанция также указала, что суды не учли факт продажи предпринимателем объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, и положения действующего законодательства, касающегося приобретения покупателем прав на земельный участок в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом участке Постановление ФАС СЗО от В другом случае суд первой инстанции правомерно отказал администрации городского округа "Город Калининград" в удовлетворении иска о взыскании с общества-1 задолженности за период с Суд пришел к выводу о том, что общество утратило право пользования земельным участком и - как следствие - обязанность по внесению арендной платы в связи с переходом в году права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, к обществу Определение надлежащего истца При разрешении споров рассматриваемой категории возникают вопросы о надлежащем истце.

Связано это с полномочиями арендодателя как на момент заключения договора аренды земельного участка, так и в связи с разграничением государственной собственности на земельные участки, ранее переданные в аренду. Не всегда суды исследуют, в чьей собственности находится спорный земельный участок и обладает ли истец статусом арендодателя.

Согласно статье ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Осуществление полномочий собственника по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предусмотрено пунктом 10 статьи 3 Закона N ФЗ.

Разграничение государственной собственности на землю осуществляется в соответствии со статьей 3. Так, администрация городского округа "Город Калининград" далее - администрация обратилась в Арбитражный суд Калининградской области к обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с Исковые требования судами удовлетворены полностью.

Сейчас на сайте

Кассационная инстанция отменила обжалуемые ответчиком решение и Постановление , а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку принятые судебные акты затрагивают права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле. Как установлено судами, мэрия города Калининграда правопредшественник администрации, арендодатель и общество арендатор заключили договор от При заключении договора аренды администрация действовала как орган местного самоуправления, управомоченный законом предоставлять в аренду земельные участки, расположенные в пределах городской черты.

Удивительно, но факт! Однако регистрация права собственности на гараж, расположенный на арендованном истцом участке, исключает строительство пристройки к торговому зданию.

Право собственности субъекта Российской Федерации Калининградской области на спорный земельный участок зарегистрировано В связи с разграничением государственной собственности на спорный земельный участок судам следовало установить, перешло ли право требовать исполнения обязательства по внесению арендных платежей от администрации к иному лицу, и рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле уполномоченного исполнительного органа Калининградской области Постановление ФАС СЗО от Иногда такие споры о нарушении границ ограничиваются только требованиями негаторного характера, например, о демонтаже чужого строения или забора на своем земельном участке, возложении обязанности убрать строительные материалы и т.

При этом статус земельных участков может быть различным: Если земельные участки являются декларативными, и требования носят исключительно негаторный характер, то юридическое значение имеют обстоятельства, связанные с существованием между смежными земельными участками фактической границы. Разрешая такие споры, суды правильно выясняют, как давно существует такая граница, где она проходит, как обозначена, соблюдается ли в данной ситуации или нет.

Удивительно, но факт! ТУ Росимущества в Самарской области письмом от

Калининграда с иском к Ч. Указанный земельный участок граничит с земельным участком N, принадлежащим Ч. По инициативе истицы был произведен замер ее земельного участка специализированной организацией ООО "К. Как полагала истица, площадь ее земельного участка изменилась уменьшилась в результате того, что ответчицей Ч. Истица просила обязать Ч. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд установил, что забор установлен в фактических границах земельных участков, существующих с момента организации садового товарищества.

Каких-либо споров относительно границ земельных участков с прежним собственником земельного участка не возникало. По-иному может складываться ситуация, когда один или оба земельных участка размежеваны и стоят на кадастровом учете с геодезическими кадастровыми границами. Как правило, такие споры возникают в случаях, когда в результате проведения межевых работ сведения о границах земельного участка, содержащиеся в кадастре недвижимости, не соответствуют фактическим либо сведения об уточняемых границах ранее учтенного земельного участка внесены в кадастр недвижимости с нарушением установленного порядка.

В такой ситуации фактическая граница, хотя она и существует длительное время, может быть восстановлена только после аннулирования исключения сведений о "неверных" границах в кадастре недвижимости.

С учетом этого, помимо негаторных требований в данном случае могут быть заявлены и требования о признании недействительными сведений, содержащихся в кадастре недвижимости, признании незаконными результатов межевания, аннулировании сведений о новых характеристиках земельного участка и т.

Калининграда с иском к К. При разрешении спора судом установлено, что истец и ответчица являются собственниками земельных участков в садоводческом товариществе "Л.

При этом между смежными земельными участками имелся забор, который был установлен еще в гг. Ранее никаких споров относительно существования такой фактической границы между смежными землепользователями не возникало. Между тем, исполнителем кадастровых работ - кадастровым инженером существование такой фактической границы было проигнорировано, установлена новая смежная граница, в результате чего граница земельного участка К.

С учетом этого, суд признал, что работы по межеванию спорного земельного участка проведены с существенным нарушением требований п. Следует иметь в виду, что если собственником правообладателем земельного участка заявлены требования о защите его права от таких нарушений, которые не соединены с лишением владения например, передвинуть забор с границы , то к таким требованиям срок исковой давности не применяется статьи и ГК РФ.

Если эти требования сопряжены с требованиями об оспаривании сведений о границах земельных участков, содержащихся в кадастре недвижимости, то к данным требованиям применяется общий срок исковой давности - 3 года ст.

Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" ст. В зависимости от причин возникновения законодатель разделил их на технические и кадастровые. Помимо указанного Федерального закона, порядок исправления ошибок регулируется также Порядком ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от Ошибка описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка , допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости, считается технической ошибкой п.

Допущенная в сведениях о кадастровом учете опечатка, описка, грамматическая или арифметическая ошибка может быть устранена при ее обнаружении самим же органом кадастрового учета. Вместе с тем, закон допускает устранение технической ошибки в сведениях по заявлению любого лица.

В случае, когда кадастровый орган по каким-то причинам отказывается корректировать обнаруженную ошибку, последняя может быть устранена в судебном порядке.

Другие обзоры партнёра

Кадастровая ошибка в сведениях - это воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости п.

Следует отметить, что кадастровая ошибка, порядок исправления которой предусмотрен ст. Между тем, внесение изменений в сведения о кадастровом учете в порядке исправления кадастровой ошибки касается не только земельного участка правообладателя, по заказу которого изготовлялся межевой план, но и земельного участка, принадлежащего другому правообладателю. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе: Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам определение Приморского краевого суда от Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей.

ТУ Росимущества в Самарской области письмом от Как правильно указали суды, поскольку объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельному участке, выбыл из государственной собственности на основании договора передачи имущества в собственность акционерного общества от Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от Принимая во внимание, что заявление о предоставлении земельного участка в собственность было подано Н отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа мэрии городского округа Тольятти далее — мэрия в предоставлении в собственность за выкуп земельного участка с кадастровым номером Тольятти, Центральный район, ул.

Предпринимателю на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости, расположенные по адресу: Тольятти, ул Новозаводская, д. Данные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке площадью 29 кв. Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что земельный участок площадью 29 кв. Как указал суд кассационной инстанции, порядок и сроки рассмотрения заявлений на приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения на момент подачи заявления предпринимателем регулировался статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Удивительно, но факт! Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14 февраля г.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Таким образом, ИП Ечмаев В. Предприниматель обратился в мэрию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного бессрочного пользования.

В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Обобщение судебной практики.

В тех случаях когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий бездействия этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей государственных или публичных нужд.

В нарушение положений пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации мэрией в установленные законом сроки не были приняты решения о предоставлении либо об отказе в предоставлении испрашиваемого заявителем земельного участка, а также не был направлен проект договора купли-продажи указанного земельного участка, что и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Фактически мэрия на поданное предпринимателем заявление не приняла решения об отказе в предоставлении спорного земельного участка, а предложило заключить договор купли-продажи по иной цене, чем ту, которую определил заявитель. Таким образом, суды фактически рассмотрели спор только по требованиям об определении выкупной цены земельного участка, не рассмотрев по существу требования о признании незаконными бездействий администрации по непринятию решений о предоставлении в собственность спорного земельного участка и не направлении проекта договора купли-продажи в сроки, установленные пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений.

Поскольку выкупная цена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности либо земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, устанавливается нормативными актами, суд, в случае признания незаконным отказа органа государственной власти или органа местного самоуправления в предоставлении земельного участка, может в порядке восстановления нарушенного права самостоятельно определить выкупную стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 2. Как установлено судами, Новозаводская, 10 А, для дальнейшей эксплуатации сооружения автотранспортного предприятия. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участок, находящийся в частной собственности, устанавливаются договором аренды земельного участка.

Классификация земельных споров

При этом применяются общие правила о договоре аренды, установленные гражданским законодательством. Если арендуемые земельные участки находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, то порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Изменение оговоренной в договоре аренды арендной платы может осуществляться только на основании акта органа публичной власти. Суд обратил внимание на то, что согласно п. Законодательно определен лишь срок для переоформления прав, но не установлены ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст.

Проекты по теме:

При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды[7]. Нами рассмотрены далеко не все спорные ситуации, возникающие в судебной практике при разрешении споров, связанных с арендой земельных участков. Например, не исследованы проблемы, возникающие при возврате арендованного имущества, при досрочном расторжении договора по инициативе сторон, при улучшении арендованного имущества.

Аренда, которая по мере развития рыночных отношений в нашей стране приобретает все большее значение, является одним из главных инструментов преобразований рынка.

Проблемные вопросы судебной практики

Будучи формой договорного, возмездного и срочного пользования и владения землей, она стала основой землепользования и отвечает задачам повышения эффективности использования земель. При этом судам следует иметь в виду, что закрепление за некоммерческим объединением всех предоставленных ему земельных участков например, указание в свидетельстве о праве собственности на землю на предоставление земельного участка в коллективно-долевую собственность , не означает отсутствие обязанности у органа местного самоуправления рассмотреть вопрос о предоставлении земельных участков членам садоводческого огороднического объединения, поскольку согласно ст.

Садоводческое огородническое товарищество в ст. Поэтому при рассмотрении указанной категории дел истец должен приложить доказательства обращения в соответствующий орган, в противном случае его заявление подлежит оставлению без движения, как поданное с нарушением ст. В отличии от коллективного огородничества земельные участки под огороды отводились рабочим и служащим во временное пользование на основании постановлений Совета Министров СССР от 24 февраля г.

Согласно ранее действовавшей ст.



Читайте также:

  • Гк договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом
  • Дарственная на дом раздел при разводе
  • Лишение родительских прав оренбург