Главная | Система объектов недвижимого имущества

Система объектов недвижимого имущества

Между тем в дальнейшем приданные недвижимости свойства товара для целей максимально эффективного обращения неизбежно вступают в противостояние с неизменно присутствующей публичной составляющей и требуют решения на последовательно научной основе.

Удивительно, но факт! Вместе с тем в тех основательных и высокозначимых научных разработках правового регулирования недвижимого имущества, которые предприняты после принятия ГК РФ, несколько в стороне остались его системные характеристики.

Покровский , приводящее к заметному ослаблению прав на недвижимые вещи, вплоть до их полного отрицания. Объекты недвижимого имущества объединены в систему и законодательно, и из существа своей природы. Система эта в праве прослеживается по двум критериям: Легальный перечень основных объектов недвижимости, приведенный в гражданском законодательстве ст.

Сложная недвижимая вещь представляет по своей сущности иную конструкцию, отличную от конструкции традиционной сложной движимой вещи. Системный подход к анализу совокупности недвижимых вещей позволил выявить принципиальные признаки сложной недвижимой вещи, отграничить ее от иных объектов гражданских прав и исследовать особенности участия сложной недвижимой вещи в экономическом обороте.

Входящие в состав сложной недвижимой вещи объекты взаимосвязаны: Выявлены и исследованы особенности комплексной конструкции составной недвижимой вещи, которая в отличие и от суммативной совокупности, и от сложной вещи характеризуется в обороте рядом специфических свойств. В том числе, составная недвижимая вещь -объект недвижимого имущества, содержащий в своих пространственных границах иные недвижимости. Кроме того, составная недвижимая вещь и 18 недвижимость в ее составе - относительно самостоятельные объекты гражданских прав.

Каждая из них свободно и безотносительно другой участвует в обороте. Целостность системы объектов недвижимого имущества обусловливает целостность составляющих ее структуру компонентов — отдельных недвижимых вещей. Недвижимая вещь на уровне линейного построения неделима: Предложена юридическая конструкция принципиально нового объекта недвижимого имущества - составной недвижимой вещи, который обусловлен, в частности, связью самостоятельных недвижимых вещей: Основные черты и уровни системы объектов недвижимого имущества позволяют выделить в различных в зависимости от системного уровня совокупных построениях недвижимых вещей 19 постоянно и неизменно присутствующее звено, обеспечивающее системную конструкцию недвижимости.

Таким постоянным звеном, организационным и организующим центром системы недвижимых вещей любого уровня является земельный участок. Исследование позволило сделать вывод об организационной и организующей роли земельного участка в формировании и функционировании всей системы объектов недвижимого имущества, о центральном месте и юридическом преобладании участка земли над иными недвижимыми вещами, о значительном, принципиальном влиянии земли на структуру системы недвижимостей и характер структурных связей ее элементов.

Системность объектов недвижимого имущества проявляется и, что не менее важно, по своей сущности характеризуется в непременном присутствии в структуре исследуемой системы впрочем, как и в любой структуре всякой достаточно высокоорганизованной системы не только организационного, но и так называемого активного центра. Активный центр системы он может совпадать с организационным недвижимых объектов не только обусловливает определенную их иерархию, но и, не занимая постоянного места, обеспечивает необходимые подвижность и эластичность всей системы, направления и характер ее развития, а также предопределяет принципы и способы реагирования законодательства и правоприменительной практики на изменяющиеся потребности имущественного оборота.

Активным центром системы объектов недвижимого имущества в новейший период развития гражданского законодательства первоначально выступили жилые помещения и недвижимость приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий. В настоящее время активный центр системы объектов недвижимого имущества явственно сместился к земельным участкам.

Игнорирование законодательством и правоприменителем структурных взаимосвязей объектов недвижимости ведет к ограничениям способности системы к саморегулированию и самореализации.

Классификация и виды недвижимости

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В мировой хозяйственной практике оно появляется практически вместе с началом становления активной производительной деятельности человека, с началом регулярного производства товаров, развитием товарно-денежных отношений и появлением частной собственности. В Своде законов Российской империи в 19 веке содержание этого понятия формулируется так: Вместе с тем, в той же статье ГК к недвижимому имущество отнесены и вещи, которые по своим характеристикам явно выпадают из приведенного выше ряда: Отсылка к закону показывает, что нужно различать юридическое и экономическое определение недвижимого имущества.

Различия в физической природе вещей, отнесенных законом к недвижимому имуществу, не означают отсутствия единых экономических характеристик у этих вещей. Способ, которым собственник пользователь использует недвижимое имущество, не безразличен окружающим, поскольку при определенных условиях может нанести им вред. Примерами такого вреда может выступать разрушение целостности и архитектурного единства городского пространства, и прямой материальный ущерб например, при несоблюдении санитарных требований и, даже, причинение вреда здоровью человека например, при несоблюдении правил использования воздушного пространства.

Внешние эффекты от использования недвижимого имущества могут быть не только отрицательными, но и положительными. При разрешении другого дела Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свой вывод о принадлежности имущества к недвижимому следующим образом: Суд ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое.

Выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект является движимым имуществом, а поэтому на его отчуждение не требовалось согласия собственника, нельзя признать обоснованными. Отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд кассационной инстанции в подтверждение отнесения спорного холодильника к движимому имуществу сослался на представленные ответчиком руководство по эксплуатации камеры холодильной, перечень выпускаемой продукции Алатырского завода низкотемпературных холодильников, где приведены техническое описание конструкции и технические характеристики холодильников, аналогичных спорному, свидетельствующие о том, что холодильник может быть демонтирован и перенесен на другое место.

Виды и типы недвижимости, их экономическая составляющая

Однако содержащиеся в названных документах данные не позволяют сделать вывод о том, что такое перемещение не будет связано с несоразмерным ущербом для использования холодильника по назначению. Напротив, исследованные и оцененные судом данные, в том числе акт сдачи-приемки работ по договору, указывают на то, что характер работ по привязке фундамента к местности, по изготовлению фундамента холодильника и монтажу холодильника свидетельствуют о возведении сооружения, относящегося к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей [27].

По одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в кассационном порядке, было необходимо дать оценку комплексу неразрывно связанных и подчиненных единой технологической цели сооружений.

Суд, разрешая спор, исходил из того, что такие объекты, как инженерные коммуникации, масло-бензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные емкости с заглублением до 2-х метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментами, а также иные сооружения, которые относятся к основным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочлененных сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанным с землей и со сроком эксплуатации не менее 50 лет, невозможно демонтировать без несоразмерного ущерба им и их назначению [28].

Установление этого обстоятельства влечет квалификацию данного комплекса как недвижимого имущества и применение соответствующих правил к совершаемым с ним сделкам. Все вышеприведенные примеры из судебно-арбитражной практики свидетельствуют об определенной нестабильности оценки объектов недвижимости.

Эта нестабильность и является следствием расплывчатости формулы, использованной законодателем для определения понятия недвижимости. Помимо проблемы, что является недвижимостью, весьма значимой практической проблемой оказывается и проблема того, кто определяет, что такое недвижимость. Если на органы юстиции возложена обязанность по регистрации прав и сделок с недвижимостью, то определение перечня объектов недвижимости не является обязанностью этих органов. Между тем очевидно, что без определения самого объекта невозможно зарегистрировать права на этот объект и сделки с этим объектом.

Определение объектов недвижимости возложено на органы технического и кадастрового учета. Работа по определению объектов недвижимости имеет два аспекта - технический и юридический. На первом этапе происходит вычленение признаков объекта недвижимости, в результате чего становится возможным индивидуализировать данный объект. В дальнейшем дается оценка этому объекту с точки зрения наличия у него признаков, предусмотренных законом по отношению к недвижимому имуществу, то есть определение гражданско-правового режима данной вещи с учетом существующего разделения объектов гражданского права на движимые и недвижимые.

Если оценка земельных участков как объектов недвижимости не вызывает проблем, то классификация различного рода сооружений, имеющих некоторую связь с землей, представляет определенную сложность.

Современные технологические возможности позволяют достаточно мобильно использовать различные сборно-разборные сооружения с перемещением их в пространстве. Практика свидетельствует о трудностях оценки различными учреждениями технической инвентаризации указанных объектов с точки зрения отнесения их к движимым либо к недвижимым вещам [29]. В то же время следует отметить, что предварительная оценка объекта в качестве недвижимого производится органами технической инвентаризации, и орган юстиции, регистрируя права на недвижимость и сделки с недвижимостью, вынужден полагаться на данную оценку.

Между тем совсем не сложно представить себе ситуацию, когда регистратор, производя регистрацию прав на недвижимость или сделки с недвижимостью, может не согласиться с тем, что объект, по поводу которого происходит регистрация, является недвижимой вещью. Возникает вопрос - должен ли орган юстиции, производящий регистрацию, отказать в регистрации со ссылкой на то, что предметом сделки является объект, не являющийся недвижимым, либо в этом случае должна действовать своеобразная презумпция обязательности выводов, сделанных органом технической инвентаризации в отношении соответствующего объекта.

Удивительно, но факт! В то же время различные виды недвижимого имущества имеют разнообразные правовые режимы, неодинаковые условия гражданско-правового оборота.

То есть, другими словами, возможна ли легализация спора между органом технической инвентаризации, давшим первоначальную оценку объекта в качестве недвижимого, и несогласного с этим органа юстиции, который обязан производить регистрацию прав и сделок в отношении спорного имущества? Разрешение данной дилеммы, по нашему мнению, возможно следующим образом. Российская модель права собственности сконструирована так, что разделение личности собственника и носителя права собственности невозможно.

Это означает, что статусность имущества, определение его правового режима предполагает непременную принадлежность имущества исключительно одному лицу.

Смотри также

Таким образом, определяя правовой режим вещи в том числе путем регистрации прав на недвижимость , мы неизбежно юридически фиксируем ее принадлежность некоей личности. Это, в свою очередь, делает бессмысленным проведение двойной юридической регистрации: Проведение регистрации права на недвижимость предполагает в качестве составного элемента оценку с правовой точки зрения того обстоятельства, является ли данный объект недвижимой вещью.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что проведение технической инвентаризации объектов недвижимости носит учетный характер и не является юридически обязательной презумпцией для органов юстиции, проводящих государственную регистрацию прав по поводу недвижимости.

В том случае, если органом юстиции будет установлено, что на государственную регистрацию представлены права по поводу объекта, который не является недвижимой вещью, то орган юстиции вправе отказать в регистрации со ссылкой на то, что этот объект не является недвижимой вещью.

Удивительно, но факт! Но земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента.

Таким образом, действия органа юстиции носят фактически контрольный характер по отношению к первоначальной оценке предполагаемого объекта недвижимости, производимой органом технической инвентаризации. Является аксиомой утверждение, что главенствующее место в перечне недвижимых объектов занимают земельные участки.

Рекомендуем к прочтению! Расписка к договору поручения

История правового регулирования земельного оборота свидетельствует о том, что понятие недвижимости возникло и развивалось именно через вовлечение в гражданский оборот земельных участков.

Современный законодатель, конструируя понятие недвижимости, также использует в качестве базовой категории именно "земельный участок". Но земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка, которое, в свою очередь, также оказывается юридически значимым понятием.

До того момента как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается объектом регулирования государственного права, поскольку является неразрывной составной частью территории государства как публично-правового образования, осуществляющего территориальное верховенство.

Удивительно, но факт! При разрешении другого дела Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обосновал свой вывод о принадлежности имущества к недвижимому следующим образом:

Природа территориального верховенства предполагает "назначение государственной территории быть не только пространственной сферой, в границах которой обеспечивается суверенное осуществление государственной власти, но и объектом суверенного властвования" [31].

Государство, регулируя оборот движимостей и недвижимостей, в зависимости от того, что является объектом правоотношений, устанавливает специальные правила, которым должен подчиняться гражданский оборот, то есть вводит определенный правовой режим данного имущества [32]. Правовой режим недвижимого имущества определяется установлением его принципов, особенностями возникновения, изменения и прекращения прав в отношении него, законодательно установленным объемом правомочий и несением обязанностей, связанных с недвижимым имуществом и реализуемых при совершении сделок с ним, а также установлением юридических гарантий в отношении недвижимости.

Правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие какого-либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости или отдельных его видов, изменяет правовой режим недвижимых вещей.

При этом основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью особенно тех из них, которые отражают экономические аспекты недвижимости как социального института, то есть характеристики, определяемые объективными признаками , в целом остаются неизменными, хотя при определенных обстоятельствах и могут быть изменены волей законодателя например, в случае, если будут определены новые виды объектов недвижимости и пр.

Об эволюции понятия недвижимости и правового режима недвижимых вещей и сделок с ними свидетельствует и исторический опыт законодательного регулирования этих институтов в российском советском праве: Государство должно учитывать то обстоятельство, что недвижимое имущество расположено на земле, которая составляет основу государственной жизни. По этому поводу еще П. Вот почему так называемый режим недвижимостей не предоставлен произволу и согласию тех, между которыми они распределены" [33].

Значение земли как недвижимости, с существованием на которой неразрывно связана сама жизнь государства, столь велико, что политологи и юристы справедливо выдвигают на первый план публичную значимость поземельной недвижимости.

Так, американский социолог Эдвин Тоффлер отмечает стратегическое значение недвижимости в геополитическом контексте [34].

Таким образом, земельные участки, в своей совокупности составляющие территорию государства, выполняют и гораздо более важную функцию - функцию публично-правового характера, предназначение которой - объединять территорию государства. Это обстоятельство предполагает возможное ограничение всех иных функций, которые могут выполняться землей, в том числе и при ее вовлечении в гражданский оборот.

Удивительно, но факт! Всё изложенное позволяет заключить, что интерес к работам, способным содействовать осмыслению имущественного комплекса как объекта, сохраняется; он не утрачен ни предпринимателями, ни правоведами.

Индивидуализация земельных участков то есть создание предпосылок их вовлечения в гражданский оборот производится в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 2 января г. N ФЗ "О государственном земельном кадастре" далее - Закон о земельном кадастре [35]. Правовая дефиниция земельного участка содержится в ст. Моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель п.

Значение кадастровых книг заключается в том, что они являются технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости. Таким образом, кадастровая оценка земельного участка индивидуально определяет земельный участок в качестве объекта, годного к гражданскому обороту.

До того момента, как проведена кадастровая оценка земельного участка, другими словами, до того момента, как он не вычленен из общего земельного массива индивидуально не определен , невозможно говорить о его вовлечении в гражданский оборот. Этот земельный участок остается в общем массиве территории государства и, являясь составной частью этой территории, не может выполнять функции объекта гражданского права. Таким образом, процедура вовлечения земельного участка в гражданский оборот проходит в два этапа: С точки зрения юридической техники, нет никаких препятствий к тому, чтобы исключить из понятия недвижимости земельные участки.

Однако невозможно даже помыслить, чтобы законодатель поступил таким образом и исключил из понятия недвижимости земельные участки, сохранив при этом режим недвижимого имущества в отношении иных объектов. Экскурсы в историю и апелляции к современным правовым системам свидетельствуют о том, что объем понятия недвижимости может быть расширен, например, путем наделения режимом недвижимости вещей, являющихся движимыми по природе, либо даже имущества, которое нематериально по своей природе [37] , но нигде и никогда закон не рассматривал земельные участки в качестве движимых вещей, оставляя при этом режим недвижимости за иными объектами гражданского права например, за зданиями и сооружениями.

Весьма убедительно указанное обстоятельство доказано С. Бабкиным, который изложил понятие недвижимости, используя сравнительно-правовой метод исследования и привлекая к своей работе материалы законодательства многих государств, принадлежащих к различным правовым системам [38]. Не случаен вывод, к которому пришел С. При наделении режимом недвижимости определенных объектов гражданского оборота законодатель вынужден исходить прежде всего из того обстоятельства, что земля недвижима по природе.

Таким образом, признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей.

Именно специфика самого объекта недвижимости объективно требует специальной организации его оборота, но никак не особенности оборота определяют специфичность объекта правового регулирования. Это же обстоятельство влечет необходимость наделения режимом недвижимости всех сопряженных с землей объектов гражданского права. Их связь с земельными участками имеет столь существенный с экономической точки зрения характер, что приводит к появлению такого юридического термина, как неразрывная связь с землей.

Однако еще сто лет назад Г. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости" [40].

Еще по теме § 2. Уровни системы объектов недвижимого имущества:

Эти слова актуальны и сегодня. Более того, проблемы, обусловленные необходимостью в процессе правоприменения определять возможность физического перемещения недвижимых вещей без причинения ущерба их предназначению, усилились.

Судам при разрешении споров об отнесении тех или иных объектов к недвижимым вещам приходится решать прежде всего вопрос о том, насколько прочно связаны эти объекты с землей, на которой они расположены. В связи с этим заявитель просит изменить основания удовлетворения иска, указанные в решении суда первой и Постановлении суда апелляционной инстанций, не отменяя самих судебных актов.

Заявитель также считает, что суд кассационной инстанции неправомерно отказал в удовлетворении иска со ссылкой на то, что животноводческий комплекс представляет собой разнородные здания, права на каждое из которых подлежали отдельной регистрации с представлением на них соответствующих документов в регистрационное управление.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, и выслушав объяснения присутствовавшего в заседании представителя ответчика, Президиум считает, что решение суда первой, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций по настоящему делу подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям. Кооператив продавец и технологическая станция покупатель совместно обратились в регистрационное управление с заявлением о государственной регистрации за продавцом права собственности на животноводческий комплекс "Лиманный" и за покупателем - перехода к нему права собственности на этот комплекс по совершенной между ними сделке купли-продажи.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Для осуществления государственной регистрации указанных прав заявители представили в регистрационное управление соответствующие документы, в том числе вступившие в законную силу решение суда от 5 июня г. Названными судебными актами установлен факт владения кооперативом с года на праве собственности упомянутым животноводческим комплексом; в них перечислены все здания, входящие в состав названного комплекса, и указано, что данный комплекс имеет один адрес, один кадастровый и один учетный номера.

В регистрационное управление заявителями также был представлен договор купли-продажи этого комплекса от 3 июня г.

Удивительно, но факт! Это вызывает необходимость определения иных принципов регистрации таковых объектов и установления особенностей порядка таковой регистрации.



Читайте также:

  • Основания государственной регистрации права собственности на земельный участок