Главная | Вновь построенного недвижимого имущества

Вновь построенного недвижимого имущества

По общему правилу, установленному Законом, государственная регистрация прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества носит заявительный характер. С заявлением о государственной регистрации права обращается лицо, которое приобретает право на постройку либо его представитель по доверенности.

К заявлению в обязательном порядке прилагается документ об уплате государственной пошлины за регистрацию права в соответствии со ст.

Для того, чтобы избежать этого, в акте распределения квартир предлагается указывать только тех лиц, которые имеют право на получение квартиры в собственность, с указанием наименования и реквизитов договора, являющегося основанием для возникновения права.

Основанием для государственной регистрации права инвестора на полученную им по акту передачи квартиру является договор инвестирования и акт приема-передачи квартиры. Эти документы находятся непосредственно у инвестора, и он самостоятельно представляет их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права. Пакет Заказчика состоит из следующих документов: Эту обязанность Заказчика и сроки ее исполнения, а также сроки, в которые инвестор обязан обратиться за государственной регистрацией права на квартиры, представляется целесообразным предусмотреть в договоре.

Представляется, что обязательства Заказчика по реализации инвестиционного проекта считаются выполненными не по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а после регистрации права инвестором на квартиры в построенном доме.

В связи с этим, Заказчик обязан выполнить все действия по представлению в учреждение юстиции документов, необходимых для осуществления прав инвесторов. Пакет заказчика должен состоять из следующих документов: Разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство объекта, выданное заказчику или одному из инвесторов; 3.

Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приемочная комиссия; 4.

Акт распределения квартир между инвесторами, составленный в соответствии с требованиями ст. Учредительные документы Заказчика и документы, подтверждающие полномочия представителя Заказчика, представившего в учреждение юстиции вышеназванные документы.

При поступлении в учреждение юстиции указанных документов, последнее имеет возможность сделать выводы: Если возникают сомнения по составу инвесторов, имеющих право на квартиры, учреждение юстиции по регистрации прав может запросить у Заказчика дополнительные документы, обосновывающие правомерность исключения того или иного инвестора из числа субъектов, имеющих право на квартиры, при условии, что этим инвестором акт распределения квартир не подписывался.

Например, если отвод земельного участка под строительство был осуществлен на имя инвестора, а не заказчика, а этот инвестор в последствии не назван в акте распределения квартир в числе лиц, имеющих право на квартиры, и не подписал акт распределения, заказчиком могут быть представлены дополнительные документы, подтверждающие урегулирование отношений с этим инвестором. После поступления от Заказчика всех необходимых документов и решения всех вышеперечисленных вопросов, учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов, поименованных в акте распределения квартир, имеющемся в учреждении юстиции.

Инвестор самостоятельно обращается за регистрацией права и представляет следующие документы: Заявление инвестора о государственной регистрации права на конкретную квартиру или квартиры, конкретные нежилые помещения или иную обособленную часть возведенного объекта, определенную в договоре инвестирования; 2.

Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя юридического лица, или физического лица; 5.

Возникновение прав на вновь созданный объект недвижимости

Договор, на основании которого инвестор осуществлял инвестирование строительства квартиры квартир в доме договор инвестирования, договор участия в строительстве и т.

Акт приема-передачи квартиры квартир от Заказчика инвестору; 7. В ходе проведения правовой экспертизы представленных инвестором документов необходимо решить следующие вопросы: Отсутствие заявителя в акте распределения квартир свидетельствует о наличии спора между заказчиком инвестором и заявителем, который следует разрешать в судебном порядке.

Удивительно, но факт! В случае если земельный участок принадлежит заявителю на ином праве аренды, постоянного бессрочного пользования и т.

Несоответствие квартир, право на которое просит зарегистрировать заявитель, и квартир, указанных в акте, как распределенных заявителю, должно быть устранено путем внесения изменений в договор или в акт распределения. Отсутствие в акте указаний на выполнение инвестором обязательств по финансированию потребует представления заявителем дополнительных документов, свидетельствующих о выполнении обязательств в полном объеме.

Лицо, заключившее договор по которому привлекаются для строительства денежные или иные средства инвестора, должно быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта.

Тематика вопросов

Иными словами, взять на себя обязательство по передаче квартиры инвестору может на себя либо Заказчик, либо Инвестор. Соответственно дополнительно должны быть представлены документы, подтверждающие участие лица в инвестиционном процессе в качестве Заказчика или Инвестора, а также учредительные документы этого лица. Документами — основаниями для возникновения права у инвестора будет являться договор инвестирования и акт приема-передачи квартиры квартир.

Если права на квартиру у заявителя возникают на основании договора уступки права требования, то дополнительно должен быть представлен договор инвестирования или иной договор, по которому произведена уступка права требования. Права подрядчика на квартиры в построенном им доме могут возникнуть как на основании договора подряда, если такой договор содержит условия о внесении подрядчиком инвестиций, как в виде денежных средств, так и в виде выполненных подрядных работ.

Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если Заказчик одновременно выступал инвестором.

Удивительно, но факт! При этом сложность правовой экспертизы может значительно возрасти, поскольку анализу необходимо будет подвергнуть как основания возникновения права у первичного собственника, так и законность возникновения прав у последующих собственников, которых может быть весьма много.

Вложение инвестиций в строительство дома Заказчик должен подтвердить дополнительными документами, например, финансовыми. Соответственно Заказчик должен быть указан как инвестор, имеющий право на конкретные квартиры, и в акте распределения квартир. Приглашаем Вас принять участие в работе нашего журнала! Присылайте предложения о сотрудничестве, по тематике материалов, свои статьи и замечания на электронный адрес редакции.

При этом в результате осуществления реконструкции всегда возникает новый объект, а капитальный ремонт к появлению нового объекта не приводит. Проводя грань между понятиями капитального ремонта и реконструкции, Главгосархстройнадзор России определял реконструкцию как "комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.

В настоящее время ГрК РФ п. Представляется важным отметить, что, по мнению автора, установление факта реконструкции, независимо от ее объема и стоимости, во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект, как на вновь созданный. Даже если изменение параметров объекта в результате реконструкции незначительно по сравнению с прежними характеристиками объекта, следует признать, что прежний объект перестал существовать и возник новый.

В связи с этим вызывает возражение высказанная в научной литературе точка зрения о том, что "незначительная реконструкция" не влечет образования нового объекта. Обосновывая свою позицию, Е. Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные преобразования, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ.

Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него.

Удивительно, но факт! Указанные авторы определяют новый объект при реконструкции по кругу:

Такая "образность" практически сводит на нет критерии создания нового объекта при реконструкции. Указанные авторы определяют новый объект при реконструкции по кругу: Однако нельзя во всех случаях, когда изменились указанные в Законе характеристики объекта, требовать регистрации прав на новый объект.

Практика показывает, что такие изменения могут происходить не только в результате реконструкции, но и в процессе капитального или даже текущего ремонта. Например, общая площадь здания может измениться за счет снятия или установки обшивки стен, внутренней перепланировки и пр.

В этих случаях изменения характеристик здания не свидетельствуют о создании нового объекта, а сведения об этом могут быть внесены в ЕГРП как записи об изменениях, не влекущих за собой прекращения или перехода права разд. VII Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, поскольку изменение технических характеристик объекта может свидетельствовать о произведенной реконструкции, регистрирующий орган во всяком случае установления изменения характеристик объекта должен выяснить, в результате чего эти изменения произошли, так как от этого зависит порядок действий как заявителя, так и регистрирующего органа.

Источником же такой информации могут быть документы, выдаваемые органами технической инвентаризации и кадастрового учета, которые во всех случаях изменения характеристик объекта должны указывать причины этих изменений. Изучение практики регистрирующих органов Санкт-Петербурга показало, что основным критерием для признания объекта вновь созданным при изменении его характеристик является изменение внешних границ объекта.

При этом объект считается созданным вновь во всех случаях, когда его внешние границы изменились, независимо от значительности этих изменений. Данный критерий применяется как к зданиям и сооружениям, так и к помещениям.

Читать популярные статьи на сайте

В целом такой подход следует признать правильным, но с некоторыми оговорками. Не вызывает возражений утверждение, что при всяком изменении внешних границ объект должен признаваться вновь созданным. Однако был бы неверен обратный тезис, что объект, созданный в результате реконструкции, не может сохранить те же внешние границы, поскольку не исключено, что в рамках этих границ будет осуществлена полная реконструкция объекта. Примером может служить реконструкция домов старого фонда, которая, как правило, проводится при сохранении внешнего облика а значит, и внешних границ здания.

При реконструкции объектов производственного и складского назначения весьма широко практикуется увеличение используемых площадей здания за счет их внутреннего объема путем возведения так называемых антресолей и формирования двух этажей в пространстве, занимаемом одним этажом и т.

Вполне очевидно, что и здесь мы имеем дело с реконструкцией и созданием нового объекта. Кроме того, следует отметить, что не всегда однозначно трактуется само понятие внешних границ. По мнению автора, под внешними границами следует понимать не только границы объекта на плоскости земельного участка, но и его объемные границы.

Так, вполне очевидно, что как пристройка, так и надстройка здания влекут возникновение нового объекта. Выводом из всех предшествующих рассуждений является необходимость закрепления в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным.

Удивительно, но факт! Права заказчика на квартиры в построенном доме могут возникнуть только в случае, если Заказчик одновременно выступал инвестором.

Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства. Его решение должно содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с конкретизацией в специальных документах Правительства РФ и Госстроя России.

Удивительно, но факт! К документу, подтверждающему право пользования земельным участком, должен быть приложен план земельного участка, выделенного под строительство, удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству или план земельного участка, принадлежащий заказчику застройщику на праве собственности или ином вещном праве.

Формулировка Закона при этом могла бы выглядеть следующим образом: Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом". Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости, необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три группы объектов: В связи с этим возникает вопрос, все ли эти объекты могут быть вновь созданными?

Вопрос со зданиями и сооружениями сомнений не вызывает, так как именно применительно к этим объектам используются соответствующие понятия новое строительство, реконструкция.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Вопрос о земельных участках, на первый взгляд, имеет однозначный, но отрицательный ответ. Земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но "сделать" земельный участок как новую вещь нельзя.

Таким образом, заказчик-инвестор, являясь субъектом права собственности на незавершенные строительством объекты недвижимости, осуществляет это право от собственного имени, тогда как заказчик осуществляет это право от имени инвестора. При этом подрядчик может быть собственником только в том случае, если он одновременно является инвестором строительства.

Будучи собственниками объектов незавершенного строительства, инвесторы являются также собственниками законченных строительством объектов. Если соглашением между участниками инвестиционного процесса не предусмотрено иное, право собственности у инвестора на объект незавершенного строительства трансформируется в право собственности инвесторов в частности, на жилой дом или квартиру в нем. Представляется, что трансформация права собственности должна происходить автоматически.

В этом случае нельзя ставить возникновение этого права в зависимость от государственной регистрации права собственности на него и выдачи соответствующего свидетельства. Такие свидетельства должны лишь оформлять уже существующее право собственности, но не порождать его.

Навигация по записям

Таким образом, представляется, что в ГК должна быть внесена норма следующего содержания: Лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность ст. Виновные в самовольном строительстве обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Однако в случае, если самовольная постройка отвечает установленным требованиям, положения п. Следует отметить, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В противном случае самовольная постройка подлежит сносу. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Приобретение права собственности или иного вещного права хозяйственного ведения, оперативного управления в данном случае происходит в соответствии с п. Аналогичная норма … содержится в статье ГК. Условия приобретения собственником земельного участка права собственности на возведенное строение, закрепленные в указанных нормах, использованы законодателем и при определении самовольной постройки и ее судьбы ст.

Для возникновения права на вновь созданный объект недвижимости необходим не отдельный юридический факт, а их совокупность, именуемая фактическим составом. В соответствии с п.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены статьей 25 Закона о государственной регистрации в ред. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами п.

В соответствии со ст. Однако при создании новой вещи должны быть соблюдены права и законные интересы иных лиц например, интересы собственников земельного участка, на котором производится строительство жилого дома.

Удивительно, но факт! Документами-основаниями возникновения права собственности каждого участника договора на часть объекта, например, в виде квартир в данном случае являются:



Читайте также:

  • Виды завещания свобода завещания
  • Банки работающие с военной ипотекой в новороссийске
  • Жалоба на судебный приказ о взыскании долга по кредиту